近日，2026年《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)》正式公布，標(biāo)志著申城時(shí)隔六年，再度更新基準(zhǔn)地價(jià)，通過精算“土地賬本”，釋放出支持實(shí)體發(fā)展、引導(dǎo)資源配置、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的信號(hào)。

基準(zhǔn)地價(jià)，是不同地段、不同用途土地的政府公示價(jià)，是地價(jià)管理、評(píng)估的參考依據(jù)，會(huì)影響制定和調(diào)整土地儲(chǔ)備和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)用地政策、房地產(chǎn)調(diào)控等宏觀政策。

如果說房?jī)r(jià)是“面包”，地價(jià)就是“面粉”，而基準(zhǔn)地價(jià)就是“小麥”。小麥不直接決定面包的價(jià)格，但是是影響面包價(jià)格的重要一環(huán)。土地收儲(chǔ)、土地出讓、工商業(yè)用地到期續(xù)期等涉及地價(jià)評(píng)估的，都直接與基準(zhǔn)地價(jià)掛鉤。

上海自1998年開始建立并公布基準(zhǔn)地價(jià)，目前已歷經(jīng)3輪更新編制。這次調(diào)整，對(duì)商品住宅和商辦用地進(jìn)行了差異化調(diào)整，上海的市域空間格局下的重點(diǎn)戰(zhàn)略板塊，包括濱江核心段、新興增長(zhǎng)極等，基準(zhǔn)價(jià)格都提升一級(jí)。

上海市自然資源調(diào)查利用研究院副院長(zhǎng)范華介紹，以楊浦復(fù)興島及周邊為代表的部分區(qū)域，其商品住房用地將提升一檔。這一調(diào)整符合城市發(fā)展的客觀趨勢(shì)，同時(shí)也是為了進(jìn)一步鼓勵(lì)市場(chǎng)投資、優(yōu)質(zhì)資源向這些具有發(fā)展?jié)摿Φ膽?zhàn)略區(qū)域集聚。

針對(duì)商辦用地，本次調(diào)整通過理性回調(diào)等手段，有效減輕了存量商務(wù)樓宇更新改造中的土地成本負(fù)擔(dān)。

上海市城市更新專家委員會(huì)委員、上海市土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊斌表示，調(diào)降幅度與產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展定位掛鉤——中環(huán)以內(nèi)、中外環(huán)之間、外環(huán)以外，降幅依次擴(kuò)大。這一差異化策略，既有力保障了中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)用地的集約高效與提質(zhì)增效，又切實(shí)為郊區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展降低了要素成本、激活了市場(chǎng)動(dòng)能。

這次調(diào)整，還將20年使用年限的產(chǎn)業(yè)用地降低基準(zhǔn)地價(jià)，讓土地更精準(zhǔn)適配中小企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的短期發(fā)展需求。此外，這次調(diào)整從實(shí)操層面，首次以同一套標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)體系，評(píng)估城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的建設(shè)用地，給鄉(xiāng)村項(xiàng)目發(fā)展“減負(fù)”，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

范華以松江為例指出，這個(gè)區(qū)域兼具城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村用地，過去需采用兩套評(píng)定體系、兩套價(jià)格；如今，通過一套評(píng)定體系即可實(shí)現(xiàn)全盤統(tǒng)籌。若區(qū)域有產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，從用地角度而言，企業(yè)將擁有更多多樣化選擇的空間。

這次更新，本質(zhì)上是對(duì)上海城市空間價(jià)值的再評(píng)估，降低了城市更新的“源頭”成本，更有力地支撐了超大城市的高質(zhì)量發(fā)展。