千挑萬選的房子，眼看就要封頂，卻因開發(fā)商“爆雷”而爛尾，錢房兩空，這簡直是購房者最糟心的噩夢。七年前，上百戶業(yè)主懷揣安家夢想，買下了上海周浦某小區(qū)的房產(chǎn)，不料開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工查封，安居夢隨之破碎。

經(jīng)過漫長的等待與不懈的司法努力，轉(zhuǎn)機(jī)終于到來。最近，業(yè)主們陸續(xù)拿到了期盼已久的房產(chǎn)證，真正走進(jìn)了屬于自己的家。司法力量是如何解開這個(gè)“死結(jié)”，實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的？這背后是一場多方協(xié)力的破局行動。

七年等待，從希望到絕望

范女士在2019年底為父母買下了同小區(qū)的一套一室一廳，方便照顧。她對這里很熟悉，因?yàn)樽约壕妥≡谛^(qū)早期開發(fā)的樓盤里。本以為給父母安排好了養(yǎng)老居所，沒想到等來的卻是項(xiàng)目停工的消息。“我們得到了銀行通知，說商業(yè)貸款放不下來了，開發(fā)商可能爆雷了?！狈杜炕貞?，當(dāng)時(shí)房子已近封頂，誰都沒想到會爛尾。

同樣備受煎熬的還有陳先生夫婦。2019年，他們買下一套91平方米的房子作婚房，購房時(shí)樓盤臨近封頂，沒想到會因?yàn)殚_發(fā)商資金問題陷入停滯?！百I房子時(shí)我老婆還沒懷孕，現(xiàn)在二胎都出生了，等太久了?！甭L的七年里，他們只能輾轉(zhuǎn)租房。

由于開發(fā)商深陷金融借款合同糾紛，2023年12月被上海金融法院立案執(zhí)行。申請執(zhí)行人對小區(qū)部分不動產(chǎn)申請查封，范女士和陳先生買下的房子就在其中。如果直接進(jìn)行司法拍賣，業(yè)主們的權(quán)益將無法保障；但不處置，債權(quán)人的利益又難以實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行陷入兩難。

“府院聯(lián)動”破僵局，關(guān)鍵一招是“換押”

“我們覺得，一定要讓這個(gè)項(xiàng)目活起來，讓爛尾樓能夠完工，這是解決問題的關(guān)鍵?！鄙虾＝鹑诜ㄔ簣?zhí)行局法官楊現(xiàn)正說。

法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目只差最后的結(jié)構(gòu)封頂，但因資金斷裂，工程停滯，產(chǎn)證無法辦理，原貸款銀行也停止了按揭。僵局如何破解？

法院通過法拍尚未銷售的房產(chǎn)，將獲得的資金用于爛尾樓續(xù)建，隨著資金到位，項(xiàng)目復(fù)工，爛尾樓順利封頂。同時(shí)，在府院聯(lián)動支持下，申請執(zhí)行人找到了一家新的銀行，通過引進(jìn)第三方資金，使得小區(qū)查封房產(chǎn)得以盤活。

楊現(xiàn)正法官告訴記者，把原來達(dá)成了貸款協(xié)議合同、但是沒有放款的銀行，換成新的銀行，由新銀行給業(yè)主提供貸款，新注入的按揭貸款，一部分用于完成項(xiàng)目建設(shè)，剩余資金會進(jìn)入監(jiān)管賬戶，用于清償債務(wù)。

渤海銀行上海分行設(shè)計(jì)了專項(xiàng)方案：由新銀行接過后續(xù)按揭貸款業(yè)務(wù)，但前提是項(xiàng)目必須竣工并取得“大產(chǎn)證”?！拔覀兎趴畹膶ο笫欠ㄔ翰枚ㄕJ(rèn)定的債權(quán)方，錢并不打給開發(fā)商，這樣就形成了一個(gè)資金閉環(huán)?！辈澈ｃy行上海分行信貸部經(jīng)理黃海解釋道。

打通“最后一公里”，業(yè)主終于拿證入住

隨著資金到位，項(xiàng)目復(fù)工，順利封頂并驗(yàn)收。法院推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心、稅務(wù)等部門，打通辦證過戶的“最后一公里”，讓業(yè)主們陸續(xù)拿到產(chǎn)證，住進(jìn)新家。

“心情肯定很好啊，終于拿到房子了，父母可以住進(jìn)來了?！狈杜康南矏傄缬谘员?。陳先生的房子正在裝修散味中，他期待著早日搬進(jìn)新家：“奮斗了六七年，終于能裝修好住進(jìn)來了，還是挺開心的?！?/p>

創(chuàng)新處置，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與權(quán)益“雙贏”

在保障業(yè)主安居的同時(shí)，法院也著力兌現(xiàn)債權(quán)人的合法權(quán)益。為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新了處置方案。上海金融法院執(zhí)行局局長金殿軍表示，對于未售住宅，根據(jù)面積、樓層、朝向差異，實(shí)行“集約化上拍、菜單式競買、靈活性變價(jià)”；對于未售車位，通過“打包上拍、分拆競買、價(jià)優(yōu)先選”的模式，既滿足業(yè)主停車剛需，也實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值最大化。

目前，該小區(qū)已完成90余套房產(chǎn)的銷售和產(chǎn)證辦理，51個(gè)車位的司法拍賣程序也已啟動。一場持續(xù)七年的安居困局，在司法與行政的合力下，終于找到了通往圓滿的出口。