2012年10月，錢女士花費(fèi)60萬(wàn)從江先生手中購(gòu)得一套不符合交易條件的動(dòng)遷安置房。四年后，錢女士突然被告知因賣家江先生多處欠債致房屋被法院查封，錢女士遂向查封該房屋的虹口法院提出執(zhí)行異議。她認(rèn)為自己簽訂了房屋買賣合同并支付了大部分房款，而且還占有了房屋，提請(qǐng)法院支持其解除查封的請(qǐng)求，但結(jié)果卻出于她的意料……

2012年10月，錢女士與江先生簽訂房屋買賣合同，以60萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)得松江的一套房屋作為新居。合同簽訂當(dāng)日，錢女士向江先生支付房款57萬(wàn)并辦理入住，雙方約定3萬(wàn)元余款在實(shí)際過(guò)戶之日支付。多年過(guò)去，錢女士的孩子到了即將辦理入托的年齡，但她購(gòu)得房屋遲遲不能交易過(guò)戶并辦理產(chǎn)證，因此小孩的戶口也遲遲無(wú)法正式入戶。

原來(lái)，她購(gòu)買的房屋是江先生拆遷分得的動(dòng)遷安置房，江先生取得產(chǎn)證日期是2013年11月18日。因此，2012年10月雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，江先生還未取得產(chǎn)證。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)政策，動(dòng)遷安置房的交易必須業(yè)主取得產(chǎn)證滿3年后，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2016年11月，好不容易等到三年期滿，錢女士卻始終無(wú)法聯(lián)系上江先生。去交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)登記信息后，錢女士愕然發(fā)現(xiàn)房屋已被多家法院查封，其中最早的一個(gè)查封是虹口法院在2014年9月10日辦理的。此時(shí)，錢女士才得知，江先生在外欠下高額債務(wù)，為躲避債務(wù)已經(jīng)下落不明。

錢女士遂向虹口法院提出執(zhí)行異議，以其簽訂有效房屋買賣合同，已占有涉案房屋，支付大部分房款為由，要求解除對(duì)涉案房屋的正式查封，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)。

虹口法院經(jīng)審查認(rèn)為，錢女士在購(gòu)買涉案房屋時(shí)，明知涉案房屋系動(dòng)遷安置房，自登記之日3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓，仍購(gòu)買該房屋，表明她對(duì)該房屋不能辦理過(guò)戶的情況、風(fēng)險(xiǎn)是明知的。錢女士自愿購(gòu)買該房屋，一直未能辦理過(guò)戶登記，不符合相關(guān)司法解釋規(guī)定的案外人作為買受人對(duì)被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形。據(jù)此，法院駁回錢女士的異議請(qǐng)求。

法官提醒：拆遷安置房受政策影響大，購(gòu)買要慎重

在現(xiàn)實(shí)生活中，動(dòng)拆遷安置房屬于房產(chǎn)交易中的價(jià)格洼地，相對(duì)商品房而言有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)于很多人具有相當(dāng)?shù)奈?。但是，由于其性質(zhì)的特殊性，國(guó)家為拆遷安置房的交易活動(dòng)設(shè)置了先決條件，而本案中的錢女士正是因?yàn)閭€(gè)人主觀上“撿便宜”的想法購(gòu)買了并未符合交易條件的動(dòng)拆遷安置房，最后導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶，房屋被他人申請(qǐng)執(zhí)行。

法官說(shuō)法

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，若要得到法律支持，其中一個(gè)條件就是買受人未辦理過(guò)戶登記并非基于其自身的原因所致，顯然，錢女士明知?jiǎng)舆w安置房不能過(guò)戶而購(gòu)買的行為不屬于“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。

在此提醒有意購(gòu)買動(dòng)遷安置房的購(gòu)房者，購(gòu)房時(shí)應(yīng)確認(rèn)是否符合交易條件、房屋產(chǎn)權(quán)人的情況與房屋權(quán)利瑕疵情況等，結(jié)合房屋及賣方的具體情況進(jìn)行評(píng)估分析，并做出有針對(duì)性的判斷，以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

（看看新聞Knews記者：吳海平  實(shí)習(xí)編輯：吳一凡）