2014年，上海啟動了“城中村”改造，到去年為止，共批準62個“城中村”改造項目，有2.7萬多戶村民改善了住房條件。今年是首批城中村改造出形象、出成效的一年。作為上海中心城區(qū)規(guī)模最大、問題最突出的“城中村”，普陀區(qū)紅旗村曾在改造中創(chuàng)造了“紅旗速度”，眼下，這個“城中村”項目建設進入尾聲。從城市民生洼地變?yōu)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，紅旗村僅用5年，再次創(chuàng)下“紅旗速度”的背后，有著怎樣的創(chuàng)新實踐呢？

普陀區(qū)真如城市副中心的南核心片區(qū)正在加緊建設這里就是早年以違建密布、環(huán)境臟亂出名的上海中心城區(qū)最大城中村——“紅旗村”。2016年，紅旗村啟動動遷，如今，在這片地塊上，項目開發(fā)已經(jīng)如火如荼。

紅旗村往昔模樣

3月，區(qū)域最高樓“中海中心”A座已正式封頂，未來，兩座辦公樓將引入以500強企業(yè)為主的100多家企業(yè)，周邊的劇場、商業(yè)綜合體、長租公寓等項目也在同步建設中，年內(nèi)就將陸續(xù)啟用。曾經(jīng)的紅旗村已經(jīng)舊貌換新顏。“整個紅旗村項目完成了九大市場和六萬人的大遷徙，到今天的高樓林立，生態(tài)環(huán)境也不斷在提升?！闭嫒绺敝行母笨傄?guī)劃師陳霞介紹。

在一片高樓大廈中，還嵌入了一塊4萬平米左右的公園綠地，工人們正在進行植被種植和硬質(zhì)鋪裝，預計5月初就將完工。真如境項目工程師雷沅帥告訴記者：“未來還會有一些景觀小品，包括親水空間等供市民進行休閑的場所?！?/p>

這塊三角型的公園綠地地下也別有洞天。扶梯而下，是一個巨大的地下空間。在這里，全球第一個純地下空間的山姆會員店建設工作即將收尾，未來或?qū)ㄐ抡瑓^(qū)域的消費能級。

目前，一個面積約5.7萬方、高度約10米的山姆會員店已初具雛形，未來可以方便住在周邊7到10公里的居民前來購物?！吧侥吩谌澜缬袔浊Ъ业?，沒有一家店是在地下的，這是第一個。三年內(nèi)稅收估計能上億，就一個山姆能占到整個綜合體營收的小一半，我們一開始也是有點詫異的?！敝泻Ｆ髽I(yè)發(fā)展集團真如境項目總監(jiān)趙維茂說。

為什么要把這個大型商超藏到地下去呢？原來，這塊土地的上空就是高壓線，按照相關規(guī)定，高壓線下方不能有任何建筑物。這也使得這幅三角形地塊成為紅旗村八幅出讓土地中，最特別的一幅。因此，在最初規(guī)劃時，這塊地很快就被確定做成公園綠地。但這樣一來，對于有意參與城中村改造項目的開發(fā)者來說，地塊的經(jīng)濟效益顯然會大幅縮減。

高壓線下不能有建筑物的紅線不能打破，如果要引入商超，約6萬方的空間往哪里要？市區(qū)多部門反復研究規(guī)劃方案，開始考慮問地下要空間。

普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局規(guī)劃管理科科長毛亦國表示：“相對來講，地下空間的建設成本會比地上的建設成本要高，地下空間的土地價格會比地上要低一些，是否去做這個地下空間的分層出讓用于商業(yè)設施，對于建設單位來講，也要綜合考慮土地成本和建設成本，目前來講，普陀區(qū)應該是唯一一個地下分層出讓用于商業(yè)運營的項目。”

開發(fā)企業(yè)也算了一筆賬，地下空間建成后，有望形成一個強勁的消費通道，周圍的商業(yè)綜合體、山姆會員店與地鐵站點產(chǎn)生聯(lián)動，導入的人流，將形成消費的聚合效應。最終，這幅地塊的地上地下被分別出讓給綠容局和開發(fā)商兩個不同主體，一個地塊兩張出讓證，一方面，不觸碰高壓線下的紅線要求，一方面，未來可預期的經(jīng)濟收益，也讓開發(fā)主體，有意愿增加投資。

上海交通大學國際與公共事務學院教授陳杰認為：“城中村是一個長遠的事情，要能持續(xù)的、擴大規(guī)模地做，首先要讓它可循環(huán)、可持續(xù)，合理的照顧開發(fā)主體的經(jīng)濟利益，在規(guī)劃的時候，可能不僅僅是政府單方面規(guī)劃，還要傾聽企業(yè)這個開發(fā)主體、還有使用主體，多主體在一起多協(xié)商，共同來創(chuàng)造出更好的價值?！?br/>

兼顧民生賬和經(jīng)濟賬，紅旗村項目通過規(guī)劃的優(yōu)化調(diào)整，用“兩張證”的實踐，吸引投資方，愿意積極參與到城中村改造項目中來，這也為后續(xù)上海加速推進“城中村”改造提供了更多思路。

上海市“兩舊一村”改造工作專班項目推進組副組長周建梁表示：“我們將從規(guī)劃的優(yōu)化，加快動遷的收尾，縮短改造周期，財務成本大大降低，有利于項目的資金平衡?！?br/>

“城中村”改造作為重要的民心工程正全面提速。今起三年，上海還將啟動“城中村”改造項目30個，讓至少1.3萬戶村（居）民受益。目前，上海相關部門正在進一步細化完善“城中村’改造相關支持政策，為“城中村”改造的提速擴容夯實基礎保障。曾經(jīng)的城中村煥新歸來，對于村民們又有怎樣的變化呢？紅旗村的故事還將繼續(xù)。

（看看新聞Knews記者：陸瑤 攝像：車秉鍵 編輯：由由醬）