一邊是賬戶里躺著數(shù)千萬元維修資金，外墻脫落、屋頂漏水卻多年無人來修；另一邊是老舊小區(qū)通過精細化協(xié)商，實現(xiàn)了維修基金的百分百續(xù)交。同樣的法律框架，為何在不同社區(qū)有著截然不同的命運？住宅小區(qū)治理的“最后一公里”，究竟卡在哪里？今年上海兩會前夕，市人大代表許麗萍帶著這份追問，深入社區(qū)尋找答案。

“有錢難用”的困境：一個巨型社區(qū)的治理僵局

在浦東城中花園小區(qū)，居民們正被一系列持續(xù)多年的問題所困擾。頂樓居民陳阿姨反映，家中墻角石膏板因滲水面臨脫落風(fēng)險，報修后遲遲得不到解決。業(yè)主蔣先生稱，小區(qū)存在外墻漏水問題的住戶可能多達兩三百戶。車主王先生的遭遇則暴露了管理上的另一個短板：車輛被刮擦后，因主干道監(jiān)控損壞無法調(diào)取影像，維權(quán)無門。

維修資金匱乏嗎？并非如此。該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理楊順旺介紹，小區(qū)維修基金賬戶資金充裕，自其公司入駐后，僅公共收益補充維修基金就接近一千萬元。然而，這筆錢卻長期“沉睡”。根源在于，從2022年底至2025年3月，這個擁有2669戶居民的巨型社區(qū)，一直處于業(yè)主委員會缺位的“治理真空”狀態(tài)?！叭{馬車”失其一，導(dǎo)致許多需要集體決策的維修事項無法啟動程序。

治理僵局進一步催生了居民間的意見分歧。今年初，在物業(yè)合同到期續(xù)聘表決時，分歧公開化。一部分業(yè)主因?qū)鄯e問題的不滿，希望更換物業(yè)公司，引入行業(yè)龍頭提升服務(wù)水平；另一部分業(yè)主，則對伴隨服務(wù)升級可能帶來的漲價非常敏感，認為現(xiàn)有每平方米1.85元的物業(yè)費已然不低。居民區(qū)黨總支書記丁天一坦言，小區(qū)規(guī)模大、老年人口占比高，業(yè)主想法多元，提質(zhì)、換人、穩(wěn)價等訴求各異。

缺乏有效的意見整合與協(xié)商平臺，零散訴求難以形成集體行動，再迫切的維修需求、再充裕的維修資金也只能被束之高閣。這印證了基層工作者的一句感慨：“社區(qū)是自治的，決策最高層級是業(yè)主大會，但業(yè)主大會開起來確實很難?！?/p>

“有事好商量”的破局：一個老小區(qū)的信任與協(xié)商之路

帶著從問題社區(qū)獲得的思考，許麗萍代表走進了楊浦區(qū)四平街道的愛聯(lián)大廈。這棟建于1996年的商住兩用老樓，也曾面臨典型的老舊小區(qū)管理困境。居民毛新強回憶，過去物業(yè)管理混亂，“臨停車輛費用為零”等漏洞，核心矛盾直指“錢”的問題。

除了公共收益流失，商用水與民用水長期混合按商用單價計價，讓居民背負了不合理分攤，成為多年的“心結(jié)”。轉(zhuǎn)機始于2024年，小區(qū)通過市場化選聘更換了物業(yè)公司。新物業(yè)經(jīng)理畢海君表示，進場后首要任務(wù)就是積極協(xié)調(diào)水務(wù)部門，耗時費力地將居民水費從商用水費中剝離出來，旨在通過做好服務(wù)先行建立信任。

信任的基石筑牢后，更棘手的維修基金續(xù)交工作才有了協(xié)商的基礎(chǔ)。面對這個全市共性難題，鞍山四村第三居民區(qū)黨總支書記侯巍介紹了他們的做法：物業(yè)、居委會、業(yè)委會三方聯(lián)動，物業(yè)負責(zé)給出租戶逐個打電話溝通，居委會和業(yè)委會則重點與小區(qū)內(nèi)有影響力的居民深度交流、以點帶面。最終，依靠反復(fù)、精細、充分的民主協(xié)商，愛聯(lián)大廈實現(xiàn)了維修資金的百分百續(xù)交。

這個案例證明，在法律框架內(nèi)，通過構(gòu)建信任、精細協(xié)商，社區(qū)治理難題是可以被破解的。

從“基層探索”到“制度適配”：尋找法律落地的鑰匙

愛聯(lián)大廈的經(jīng)驗令人鼓舞，但許麗萍代表的思考并未止步。她調(diào)研的核心關(guān)切在于：全市情況千差萬別的小區(qū)，如何讓完備的法律條文在實踐中落地，形成普遍的良性循環(huán)？

在調(diào)研座談會上，有基層工作者指出，一些地方在催繳維修基金時，將“提起訴訟”作為首要的告知手段，反而容易引發(fā)對立情緒，不利于協(xié)商。物業(yè)管理法律專家黃友健分析認為，當(dāng)前大多數(shù)住宅小區(qū)的相關(guān)法規(guī)已相對健全，真正的難點在于“落實”。他建議，要善于抓住如電梯更新等設(shè)施亟待改造的“契機”，在此類迫切需求關(guān)口集中開展工作，更容易推動共識形成。

許麗萍代表指出，上海住宅小區(qū)建造年代、區(qū)域位置、房屋屬性差異顯著，面臨的問題和積累的經(jīng)驗也不盡相同。因此，不能指望一個模板解決所有問題。她的建議是，需要對愛聯(lián)大廈等行之有效的“基層探索”進行科學(xué)分類總結(jié)，將經(jīng)過實踐驗證的成功經(jīng)驗加以提煉，“固化于制度”，形成更具針對性和適配性的政策設(shè)計。同時，她也關(guān)注到，在“以人為本”的城市發(fā)展新階段和數(shù)字化技術(shù)深入社區(qū)的背景下，社區(qū)治理正面臨許多新的需求和挑戰(zhàn)，亟待持續(xù)的制度與服務(wù)創(chuàng)新。